Daşınmaz əmlak alqı-satqısı zamanı tərəflər arasında müqavilə bağlansa da, bəzi hallarda mənzil təhvil alındıqdan və alqı-satqı rəsmiləşdirildikdən sonra əvvəldən mövcud olan, lakin alıcıya bildirilməyən qüsurlar üzə çıxa bilər. Belə hallar mənzilin yaşayış üçün yararlılığına, dəyərinə və alıcının həmin əmlakdan gözlədiyi şəkildə istifadə etməsinə təsir göstərə bilər.

Bəs mənzil alındıqdan sonra ciddi gizli qüsurlar aşkarlanarsa, alıcı alqı-satqı müqaviləsinin ləğvini tələb edə bilər?

Azərbaycan İstehlakçılar Şurasının sədri, vəkil Roman Qaraşov Valyuta.az-a bildirib ki, mənzil alındıqdan sonra əvvəldən mövcud olmuş, lakin alıcıya açıqlanmamış gizli qüsurların aşkar edilməsi alıcıya satıcıya qarşı bir sıra mülki-hüquqi tələblər irəli sürmək imkanı verir:

“Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin alqı-satqı münasibətlərini tənzimləyən müddəalarına əsasən, satıcı alıcıya müqavilənin şərtlərinə uyğun keyfiyyətdə əmlak verməlidir, müqavilədə keyfiyyət barədə ayrıca şərt olmadıqda isə əmlak onun adi istifadə məqsədlərinə yararlı olmalıdır. Mülki Məcəllənin 587-ci maddəsinə əsasən, satıcı əşyanın qüsurları barədə alıcıya əvvəlcədən məlumat vermədiyi halda alıcı satış qiymətinin mütənasib azaldılmasını, qüsurların ağlabatan müddətdə əvəzsiz aradan qaldırılmasını və ya onların aradan qaldırılması üçün çəkilmiş xərclərin ödənilməsini tələb edə bilər. Qüsur əhəmiyyətli xarakter daşıyırsa, yəni aradan qaldırılması mümkün deyilsə, onun aradan qaldırılması qeyri-mütənasib xərc və ya vaxt tələb edirsə, yaxud qüsur aradan qaldırıldıqdan sonra yenidən üzə çıxırsa, həmin maddənin müddəalarına uyğun olaraq alıcı müqavilənin icrasından imtina edərək ödədiyi məbləğin geri qaytarılmasını tələb edə bilər.

Mülki Məcəllənin 588-ci maddəsinin mahiyyətinə görə isə satıcının məsuliyyətinin yaranması üçün qüsurun mənzilin alıcıya verilməsindən əvvəl mövcud olması və ya həmin tarixədək yaranmış səbəblərdən irəli gəlməsi mühüm əhəmiyyət daşıyır. Qüsurlarla bağlı tələblərin irəli sürülməsi zamanı Mülki Məcəllənin 589-cu maddəsində nəzərdə tutulan müddətlər (2 il zəmanət müddəti var. Amma bu müqaviləyə görə dəyişə bilir.) də nəzərə alınmalıdır. Bundan əlavə, Mülki Məcəllənin 21-ci maddəsinə əsasən, hüququ pozulmuş şəxs ona dəymiş real zərərin və qanunla nəzərdə tutulan hallarda əldən çıxmış faydanın ödənilməsini də tələb edə bilər. Daşınmaz əmlaka dair əqdlərin hüquqi rejimi baxımından Mülki Məcəllənin 139, 139-1 və 146-cı maddələri də əhəmiyyət daşıyır, həmin normalara əsasən daşınmaz əmlak üzərində hüquqlar dövlət qeydiyyatına alınmalı, daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsi barədə müqavilələr isə qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada rəsmiləşdirilməlidir”.

Roman Qaraşov praktik olaraq, məsələn, mənzil alındıqdan bir neçə ay sonra divarlarda daimi nəmlik və kif əmələ gəlirsə və tikinti-texniki ekspertiza bunun binanın əvvəlcədən mövcud hidroizolyasiya qüsurundan qaynaqlandığını müəyyən edirsə, belə halın da gizli qüsur kimi qiymətləndirilə biləcəyini qeyd edir:

“Eyni yanaşma daşıyıcı konstruksiyalarda təhlükəli çatların, dam örtüyündən sistematik su sızmasının, kanalizasiya və su təchizatı sistemində tikinti zamanı buraxılmış ciddi nöqsanların, elektrik sisteminin yanğın təhlükəsi yaradan qüsurlarının sonradan aşkar edilməsinə də şamil oluna bilər. Əksinə, qüsur mənzil alındıqdan sonra alıcının apardığı təmir, yenidənqurma və ya düzgün olmayan istismar nəticəsində yaranıbsa, bunun satıcıya aid edilməsi üçün hüquqi əsas olmaya bilər. Buna görə mübahisə yarandıqda qüsurun mövcudluğu ilə yanaşı, onun yaranma səbəbi, vaxtı, mənzilin normal istifadəsinə təsiri və aradan qaldırılması üçün tələb olunan xərc ekspertiza vasitəsilə müəyyən edilməlidir. Alıcı qüsur aşkar edildiyi anda onu foto və video vasitəsilə sənədləşdirməli, mümkün olduqda müstəqil ekspertiza rəyi əldə etməli və satıcıya yazılı tələb təqdim etməlidir. Qüsurun əhəmiyyətli olduğu və mənzil alıcıya verilənədək mövcud olduğu sübuta yetirilərsə, Mülki Məcəllənin 587 və 588-ci maddələri əsasında müqavilədən imtina və ödənilmiş məbləğin geri qaytarılması, 21-ci maddə əsasında isə əlavə zərərin əvəzinin ödənilməsi tələb oluna bilər. Əgər mənzilin satışı sahibkarlıq fəaliyyəti çərçivəsində, məsələn, tikinti şirkəti tərəfindən fiziki şəxsə həyata keçirilibsə, konkret münasibətin xüsusiyyətlərindən asılı olaraq istehlakçı hüquqlarının müdafiəsinə dair qanunvericiliyin müddəalarının tətbiqi məsələsi də ayrıca qiymətləndirilə bilər”.

Tənzilə Ağabalayeva